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周克成

通往地狱之路,通常是由善意铺设的。——哈耶克

 
 
 

日志

 
 

量身定制的招拍挂难降房价  

2010-03-30 08:26:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  周克成

  据《每日经济新闻》报道,福建省福州市将在下个月挂牌转让一幅约2800亩的大型地块,挂牌起始价为178亿元。不过,值得注意的是,这块福州“准地王”的准入条件近乎苛刻。有网友指出,实际上该地块的买家早已内定,福建籍华侨黄如论将携旗下世纪金源重新征战福州房地产市场。

  福州市国土资源局为这块“准地王”的准入开出的条件包括:1)要求竞得人在出让人提供的土地范围内捐资建设77000平方米的廉租房,并在土地交付之日起一年六个月内竣工交房。2)竞得人应在该片区内建设250万平方米(3万套)的限价房(每套面积不超过140平方米),每平方米按7000元价格向市政府研究确定的供应对象出售。

  这两点要求表面看来都能降低房价,但实际情况可能相去甚远。首先,政府要求商家提供廉租房、限价房本身并不能增加房屋供应。就目前的中国大多数地方而言,决定房屋供应数量多寡的还是土地供应量本身,土地供应增加了,房屋供应就增加,土地供应少了,房屋供应就少。这一点并不会因为政府要求加盖廉租房或限价房而有何改变,除非政府能从实质上增加土地供应。而如果政府能增加土地供应,那这两点要求也就是多余的了。

  而且,所谓廉租房、限价房其实也很难避免重蹈经济适用房之覆辙——就是房屋盖了不少,但好处主要落到了有权有钱者的头上,经济适用房抽签连号不断、房屋下面奔驰宝马等名车屡见不鲜就是明证,这是大家都已经清楚看到的。廉租房和限价房又怎么能避免同样的下场吗?很难,因为一样经济物品,只要有价值,就必定有人为之展开争夺,而以行政权力主导分配的廉租房、限价房,自然还是只有那些和权力比较接近的人更容易获得。从这个角度看,在既有的土地供应下,要求增加廉租房和限价房的供应,反而会导致普通市民更难买到房子,因为可以用来在市场上公开发售的房子变少了。

  不过,福建“准地王”拍卖公告中的最大问题,还是在于对竞标者的要求太过苛刻了。福州市国土资源局的竞买公告显示,购买人必须具备一级房地产开发资质,集团(含下属子公司)开发过两个单个项目建筑面积达400万平方米以上(含400万平方米)的各类房地产综合项目,在国内投资开发各类房地产项目累计建筑面积达到2000万平方米(含2000平方米)以上。有记者报道称,按照福州国土局的要求,全国这么多开发商中,也仅有融侨、万科、世纪金源、利嘉等少数几家房地产商可以获得购买这块“准地王”的资格。

  这么严苛的准入条件将造成什么后果呢?把大量实际上开发资质、资金实力也很雄厚的开发商排除在外有悖“招拍挂”制度的“公正”原则,可能造成由于购买方竞争不足而造成成交价过低,造成国资流失,这是显而易见而容易被大家认识到的问题,我同意这些观点。

  我们还可以进一步说,这样类似“内定”的拍卖方式,对房屋价格的上涨也会有一定的“贡献”。因为把大块土地打包卖给一个开发商来完成开发工作,在资金、规划、技术等方面都可能让整个地块的开发进度变慢。而开发速度越慢,房屋供应增长越慢,要让房价降下来也就变得更难。当然,我给不出应该以要多大的地块出售才不算太大的答案,但从国土局对开发商对竞购者条件的苛刻要求,从全国只有寥寥几家开发商可满足条件来看,这要求是太高了,这地块划分是太大了。所以,仅仅从开发进度上说,如果希望能稳定房价,国土局就应该尽量缩小地块,尽量让更多的开发商参与竞购和开发,从而更快地增加房屋供应,从而减轻房价上涨压力。

  这样做也会让投资者对福州的投资环境失去信心。对于投资环境而言,宽松的市场环境必不可少,同时,政府行为的公开、公平、公正也很重要。福州市拍卖的土地确实价值非凡,官员所掌握的资源确实惊人庞大,在实行所谓的招拍挂的时候,也可能不够公平公正。而当我们要指责他们这一切的时候,还总是会回到对竞购者要求太“苛刻”这一点上,这正是受到广泛质疑的地方。当然,这也未必就能全部责怪福州市政府。有时候,体制没有理顺,政府行为也就相当无奈。但愿土地管理体制早日理顺,使政府、开发商进入双赢合作,也是老百姓早日住上更好的房子。

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